mercoledì 15 ottobre 2008

Casi risolti: la cessione dei contratti di locazione

a cura del Rag. Cesare Gennari

La cessione dei contratti di locazione, nella fattispecie dei contratti di locazione di immobili ad uso commerciale, comporta una serie di obblighi a carico del cedente e del cessionario, dettati più che altro dalla prassi (usi e consuetudini) pratica che da norme di legge ben precise.

Il caso prospettato concerne l'ipotesi di cessione di azienda o ramo della stessa da un imprenditore all'altro, che a norma dell'art. 2558 c.c. fa sì che colui che acquista l'azienda subentra in tutti i rapporti giuridici posti in essere da chi invece l'azienda la vende.

Tra i rapporti giuridici in parola vanno considerati, altresì, i contratti di locazione ad uso commerciale, nell'ipotesi ad esempio che il precedente titolare dell'attività avesse stipulato con un terzo soggetto un contratto avente ad oggetto la locazione dei locali ove ha sede l'attività, e il nuovo proprietario intenda proseguire l'attività stessa negli stessi locali originari.

In tal senso, le ipotesi prospettabili sono le seguenti:

1) Risoluzione del precedente contratto di locazione e stipula di un nuovo contratto di locazione con il nuovo titolare dell'attività;

2) Comunicazione all'Agenzia delle Entrate della cessione, tra gli altri, del contratto stipulato dall'imprenditore cedente a favore dell'imprenditore cessionario.

Nella prima ipotesi, le parti dovranno provvedere alla risoluzione del vecchio contratto; parti obbligate in tal senso sono:

a) il proprietario del locale commerciale;
b) il precedente conduttore e (nel nostro caso) colui che ha ceduto l'attività.

Dovrà essere presentata, dunque, comunicazione all'Agenzia delle Entrate territorialmente competente di avvenuta risoluzione del contratto, con versamento dell'imposta di registro con Mod. F23 per € 67,00 (codice tributo: 113T).

Successivamente il locatore (e proprietario del locale) e il nuovo conduttore (chi ha acquisito l'azienda) dovranno stipulare un nuovo contratto di locazione della durata di anni sei, da presentare all'Agenzia delle Entrate. I documenti da allegare sono:

a) n° 2 copie in bollo da € 14,62 ogni quattro pagine o frazione del contratto di locazione, firmato su ogni pagina dal locatore e dal conduttore;
b) n° 2 copie del Modello per la richiesta di registrazione (Modello 69)
c) attestazione del versamento dell'imposta di registro pari al 2% del canone annuo di locazione, tenendo conto che:

- se il 2% del canone annuo è inferiore all'importo minimo è dovuta un'imposta fissa di € 67,00
- se il 2% del canone annuo è superiore all'importo minimo è dovuta un'imposta di quell'importo

(Esempio: 2% di € 6.000,00 annui = € 120,00 di imposta di registro)

Se il versamento è eseguito solo per la prima annualità si adopererà il codice tributo 109T.
Se le parti convengono di voler versare l'imposta di registro per tutti e sei gli anni, si procederà come segue:

(2% del canone di locazione x 6 anni) con codice tributo 107T

In questo caso, le parti potranno ridurre il valore dell'imposta di registro di uno sconto pari alla metà del tasso ufficiale d'interesse per ciascuna annualità (a partire dal 01/01/2008 il tasso di interesse è pari al 3%).

Tutte le spese (bollo, registro, ecc.) all'atto della registrazione sono al 50% tra i contraenti.

La regisrtrazione del contratto, come tutte le altre comunicazioni precedentemente elencate, vanno effettuate entro trenta giorni dalla data in cui l'evento si è verificato.

Per ciascun ritardo è prevista sul versamento l'applicazione degli interessi e delle sanzioni che per brevità vi invito a consultare su questo link.

Nella seconda ipotesi, ovvero, subentro del nuovo imprenditore nel contratto stipulato col titolare dell'immobile, su risposta ad un mio quesito, l'Agenzia delle Entrate ha ribadito che non è prevista alcuna comunicazione presso gli uffici provinciali in quanto fa fede il rogito notarile; l'unico adempimento da assolvere è il pagamento dell'imposta di registro per la cessione del contratto (€ 67,00 con codice tributo 110T) che deve essere pagato in parti uguali dal cedente e dal cessionario.

La cauzione:

Nell'ipotesi che, prima della stipula del contratto, il conduttore abbia versato al locatore una cauzione (pari a due mensilità anticipate) è dovuta altresì l'imposta di registro pari allo 0,50% del valore della cauzione.


Eccovi, infine, un link con tutti i codici e le causali per la compilazione del Modello F23.